新巧牛事关住房！北京：五环外不再限制购房套数

　　上证报中国证券网讯(记者刘暄)8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(下称《通知》)，自2025年8月9日起施行。《通知》明确，符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数。

　　专家表示，该政策整体上是北京市为了稳市场、促改善、提消费而推出的结构性宽松措施，兼顾了市场需求释放与风险可控的平衡。

　　购买五环外商品住房不限套数

　　《通知》提出新巧牛，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套数。即：京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满两年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。同时，《通知》明确，对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

　　此外，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。

　　对此，对外经济贸易大学中国金融学院副教授施一宁接受上海证券报记者采访时表示，北京总体规划提出“五环内严控人口、五环外合理疏解与承载”，五环外平原新城(如通州、顺义、昌平等)近年来基础设施、交通、公共服务显著提升，具备更强的居住和就业承载力。

　　在她看来，放开限购有助于引导改善性需求向五环外分流，减轻中心城区人口与住房压力，实现“职住平衡”。还有助于激活五环外的购房交易，推动区域配套建设、交通投资和产业落地。

　　“北京过去多年严格限购，使得部分中高收入改善群体受限(尤其是已经有一套房的京籍家庭)，五环外放开可以释放这部分改善型需求(大户型、好学区、宜居配套)被抑制的换房和投资性需求新巧牛，促进我国房地产向新发展模式的平稳过渡。”施一宁说。

　　新政出台对谁是利好？施一宁表示，直接利好的群体为有改善性需求的京籍家庭。如已经在五环内有2套以内住房的家庭，可在五环外自由购房，不受套数限制。同时，符合条件的非京籍居民，只要在京缴纳社保/个税满两年，就可在五环外不限套购房，提升置业灵活度。此外，还有投资性需求人群，虽然政策基调是“改善”，但对部分资金实力较强、希望进行资产配置的群体也是利好。

　　“房地产的销售则有利于五环外开发商快速回笼资金，缓解资金压力；住房成交增加和人口的流入在中长期则会带动商业、教育、医疗等资源的落地和升级。”施一宁告诉记者。

　　最高可贷款140万元

　　此外，《通知》还加大了住房公积金支持力度。

　　《通知》明确，对借款申请人(含共同申请人，下同)在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

　　在最高贷款额度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

　　在最低首付款比例方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。

　　同时，《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。

　　在施一宁看来，政策在限购放松的同时新巧牛，公积金加码支持，形成“限购松绑+金融支持”的组合拳：如放宽首套认定有助于直接降低首付比例与月供压力，降低资金门槛；二套贷款额度的提高则可缓解改善性购房的资金瓶颈；提取与贷款并用则提升资金使用效率。

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