克而瑞地产发文称，7月在上海、深圳、苏州等热点城市带动下，土地市场呈现点状高热的特征，核心城市优质地块地价屡创新高。在优质地块的加持下间群策略，头部的企业拿地意愿正在修复。2025年7月30家企业拿地总金额529亿，环比下降16%，但同比增长超过五成。与去年月均投资相比增长5%。克而瑞预计，2025年下半年有望迎来更多“断供优质板块”的宅地入市，各地也有望持续迎来更多高热优质地块的成交。
土地成交规模季节性回落但热度“点状升温”
截至7月25日，全国商住办类用地招拍挂成交建面4194万平方米，迎来季节性环比回落，建筑面积和金额分别环比下降13%和18%。各能级成交金额发展速度均优于成交建面，呈现缩量提质特征。
7月平均溢价率9.9%，为2025年二季度以来月度新高，主要是下半月两周接连出让了多宗优质宅地，深圳、上海、苏州等城市均在月内刷新了各地的城市楼板价新纪录。在核心城市带动下，土地市场短期出现“点状高热”的走势。
新增货值百强门槛降幅扩大面积、总价门槛涨11%和16%
截止7月末，新增土储货值百强门槛值为27.6亿元，同比下降10%，降幅较6月末扩大5个百分点;新增总价百强门槛值为13亿元，同比提升16%，新增建面百强门槛值为28万平方米，同比增加11%，总价、面积门槛的涨幅均较6月有所收窄。
其中，中海地产、绿城集团前7月拿地货值均已突破1000亿，远超其他企业。此外间群策略，拿地货值表现上呈现明显断档走势，TOP5门槛737亿，TOP10仅有257亿元。
投资百强前七月拿地金额同比增33%涨幅较1-6月收窄9个百分点
2025年7月份，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为13295亿元，6828亿元和5802万平方米，货值、金额同比增长17%和33%，涨幅较前六月分别收窄6个百分点和9个百分点。仅有面积同比下降1.2%，也从侧面反映了当前企业拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块。
销售百强投资集中度占七成拿地销售比0.3
2025年前七月，销售百强房企拿地集中度依旧保持高。TOP10房企新增货值占百强的比重达到70%，较上月微降3个百分点，但较2024年末增加8个百分点，未来市场格局进一步集中于头部企业;此外，TOP11-20新增货值占比9%，TOP21-30新增货值占比6%，TOP31-50新增货值占比7%，后50强新增货值占比仅有8%，首尾分化显著。
拿地销售比方面间群策略，2025年1-7月百强房企拿地销售比保持在0.3，较2024年末提升0.13。相较于过去投资意愿极度低迷，2025年已有改善，0.3的拿地销售比已经回到2021年水平。
30家典型企业7月拿地金额环比降、同比增整体好于去年月均值
从土地市场点状火热也能反映出企业在核心城市补仓意愿，但整体而言仍保持谨慎和理性。
一方面，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账，部分房企投资能力“丧失”，且面对核心城市优质地块之下显得“心有余而力不足”。另一方面，拿地金额TOP100企业中，单月有拿地的企业占比仅三成。
典型企业投资与整体表现略有背离。虽然月度投资金额保持在年内低位，但仍好于去年，在优质地块的加持下，头部的企业拿地意愿正在修复。2025年7月30家企业拿地总金额529亿，环比下降16%，但同比增长超过五成。与去年月均投资相比增长5%。
其中，中海地产、绿城集团在上海、杭州等城市积极拿地，单月拿地超过150亿，而招商蛇口（001979）也在上海、深圳等一线城市落子，单月拿地接近70亿。由此可见，当前企业拿地始终聚焦在核心城市核心地段。
头部央国企将持续领跑资源向高能级城市集中
就中央部委进一步加强城市工作的指示来看，随着各地城市更新的进一步推进，以及在房地产供给侧管理进一步优化，在提升土地要素利用率的指引下，2025年下半年有望迎来更多“断供优质板块”的宅地入市，各地也有望持续迎来更多高热优质地块的成交。
城市选择上，核心城市核心地块依旧是房企投资的共识，郊区乃至低能级土地市场将继续遇冷，资源向高能级城市集中。
拿地格局上，保持“央国企领跑、民企弱复苏、城投托底”的格局。央国企凭借资金优势和抗风险能力，在土地市场中占据绝对主导地位，几乎“包场”核心城市优质地块，民企则在部分止跌回稳的城市中寻找结构性机会。
值得注意的是，目前市场仍在不断筑底和调整，销售萎靡短期内会导致企业投资整体保持谨慎。尤其是上半年投资铺排高峰过后，下半年“保持理性”、“以销定投”、“优中择优”是主要投资策略。
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